جستجو
  وكالت آن لاين ( آنلاين ) | وکیل | سایت وکیل | وکالت | سایت وکالت | وب سایت وکیل | وکیل دادگستری | وکیل با سابقه |دفتر وکالت | مشاوره حقوقی | مشاوره آنلاین حقوقی | مشاوره تلفنی با وکیل | مشاوره تلفنی حقوقی | مشاوره با وکیل | قبول کلیه دعاوی حقوی | بانک قوانین ایران | فروشگاه کتاب نرم افزار حقوقی
کتاب ها
اراضی و املاک
اراضی و املاک
کارگاه های حقوق اراضی آپارتمان
دوره نگارش دادخواست
مجموعه قرارداد های مدرن
تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی، املاک و ساختمان های فاقد سند رسمی
حقوق کاربردی املاک و اراضی
حقوق کاربردی آب
مقررات اراضی داخل محدوده قانونی شهر ها
حقوق کاربردی راهنمای مراجعین به دیوان عدالت اداری
مجموعه قرارداد های مدرن 2
حقوق کاربردی راهنمای مراجعین به دادگستری دعاوی خانوادگی
نظام حقوقی حاکم بر آپارتمان در قوانین و مقررات موضوعه و رویه قضایی
مجموعه قرارداد های مدرن 4
آیین نگارش دادخواست ها و لوایح تخصصی مدرن دعاوی ثبت املاک و اسناد، شرکت ها
حقوق کاربردی اراضی در ایران
مجموعه قرارداد های مدرن 3
آیین نگارش دادخواست ها و لوایح تخصصی مدرن قراردادها، اجاره، آپارتمان
آیین نگارش دادخواست ها و لوایح تخصصی مدرن دعاوی اسناد تجاری
اعاده دادرسی،دعوی متقابل،ورود ثالث،اعتراض ثالث،جلب ثالث،تجدیدنظر خواهی
شرایط فنی و ضوابط قانونی انواع حریم در حقوق کاربردی ایران
دعاوی امور حسبی،اعسار و تقسیط،رأی غیابی و واخواهی،تأمین خواسته،دستور موقت و تأمین دلیل
کتاب روابط ،حوادث،قرارداد ودعاوی کارگر،کارفرما و کارگاه در حقوق کاربردی ایران
اعتبارنامه ها،ضمانت نامه ها،حواله ها،اسنادتجاری،بارنامه،بیمه نامه،تسهیلات بانکی،رهن،وثیقه
قواعد حاکم بر آپارتمان در حقوق کاربردی ایران
حقوق کاربردی شرایط عمومی،خصوصی و مکاتبات پیمان در مقررات و رویه قضایی
وقف و اراضی موقوفه
مقررات و فرهنگ آپارتمان نشینی
مقررات اراضی خارج از محدوده شهرها-جلد اول
مقررات اراضی خارج از محدوده شهرها-جلد دوم
قرارداد های پیش فروش و مشارکت ساحتمان
حقوق کاربردی حکم غیابی و نحوه اعتراض به آن در مقررات و رویه قضایی
مجموعه قراردادهای مدرن5
مجموعه توصیفی و تفسیری قوانین،مقررات و رویه قضایی آب و منابع آبی
نمونه اسناد رسمی توضیحی مدرن (املاک،اراضی،آب) جلد اول
نمونه اسناد رسمی توضیحی مدرن جلد دوم
حقوق کاربردی تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی،املاک و ساختمان های فاقد سند رسمی
حقوق کاربردی نسق،حق زارعانه، حق ریشه، کارافه،اراضی و املاک و باغات ،رویه قضایی
کارگاه آموزشی بررسی روابط حقوقی کارگر و کارفرما
قرارداد های مدرن 6
رويداد هاي مهم حقوقي امروز
تصويب قانون تشكيل دادگاه هاي حقوقي 1 و 2 - 1364
جملات مفید حقوقی
آیا می‌دانید؟ اگر زوجه کارهایی را که شرعاً بر عهده وی نبوده و به دستور زوج و با قصد عدم تبرع ( مجانی و بدون عوض نباشد ) انجام دهد می‌‌تواند از دادگاه تقاضای دریافت اجرت المثل نماید
مشاوره و قبول کلیه دعاوی حوزه حمل و نقل اعم از حمل نقل زمینی،دریایی،هوایی و نگارش قراردادهای موصوف توسط گروه حقوقی متخصص بین الملل پذیرفته می شود شماره تماس 09124399731 سعید خمسه
آدرس دفتر وکالت

بلوار کشاورز -اول فلسطین جنوبی-کوچه شهید امیر حسین ذاکری-بن بست اول پلاک 1 واحد 10

پذیرش : روزهای (شنبه تا چهارشنبه ) از ساعت 10:30 الی 21:30

شماره تماس :
عباس بشیری 09121271413
سعید خمسه 09124399731

جهت اقامه دعوی خلع ید دارا بودن سند رسمی و برای اقامه دعوی تصرف عدوانی اثبات سابقه تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف وی الزامی است .
به اطلاع کلیه مخاطبین گرامی می رساند این دفتر حقوقی با بهره گیری از وکلای مجرب و متخصص به صورت ویژه در جهت حل مشکلات و دعاوی مرتبط با اراضی خدمات ارائه می نماید .
در تخصص ماست :
حل مشکلات اراضی و ثبتی و انعقاد انواع قراردادها در تخصص ماست . جهت همکاری با دفتر حقوقی تماس حاصل فرمائید .
چاپ کتب
مفتخریم اعلام نمائیم دو جلد دیگر از مجموعه کتابهای قراردادهای مدرن ( قراردادهای مدرن 3 و 4 و5) به صورت همزمان از طریق انتشارات جاودانه جنگل چاپ گردیده و از این پس در اختیار علاقه مندان قرار خواهد داشت . همچنین جلد اول این مجموعه به چاپ سوم و جلد دوم برای دومین بار به چاپ رسید . صمیمانه دست دوستان ، محققین و کلیه حقوقدانان و مخاطبان ارجمند را می فشاریم که توجهشان ره توشه ای گران قدر برای فعالیت ماست .
چاپ کتاب حقوق کاربردی املاک و اراضی ، واگذاری و ....
به اطلاع کلیه علاقه مندان می رساند : کتاب حقوق کاربردی املاک ، اراضی ، واگذاری ، تبیین مالکیت ، انتقال ، انتفاع ، ارتفاق ، تخصیص ، بهره برداری ، تملک انواع اراضی ، انفال ، منابع طبیعی ، ملی ، دولتی ، اصلاحات ارضی ( نسق زارعانه ) کشت موقت ، شهری ، موات ، شهرکهای صنعتی ، معادن ، مناطق آزاد و تجاری ، مستحدث و ساحلی ، خالصه ، مجهول المالک ، موقوفه ، مسلوب المنفعه ، دایر ، بایر ، زراعی ، باغات ، بیابانی ، کویری ، عمومی ، باتلاقی پشت سدها ، شیب دار و ... تالیف : عباس بشیری ، دکتر علی اکبر براتی دارانی ، حمید قاسمی فیض آبادی ( دانشجوی دکتری ) ، مسعود عالی پور ، امیر آذربایجانی ، سعید باقری ، محمد رضا مارانی و انسیه بشیری در 1500 صفحه به چاپ مجدد( دوم)رسید . تلفن عرضه کتاب : 66482830
کتاب های تازه تالیف
کتاب نظام حاکم بر حقوق کاربردی آب، تالیف و تدوین عباس بشیری توسط انتشارات جاودانه جنگل به چاپ رسید.
 
مجموعه قراردادهاي مدرن 1-مجموعه قراردادهاي مدرن 2-مجموعه قراردادهاي مدرن 3-مجموعه قراردادهاي مدرن 4-مجموعه قراردادهاي مدرن 5-مجموعه قراردادهاي مدرن 6-شرايط فني و ضوابط قانوني انواع حريم در حقوق کاربردي ايران-اسرار تجاري الکترونيکي کاربردي-حقوق کاربردي اراضي در ايران-روابط، حوادث، قرارداد و دعاوي کارگر، کارفرما و کارگاه در حقوق کاربردي ايران-قواعد حاکم بر آپارتمان در حقوق کاربري ايران-نظام حقوقي حاکم بر آپارتمان در قوانين و مقررات موضوعه و رويه قضايي-راهنماي مراجعين به شوراهاي حل اختلاف-حقوق کاربردي املاک و اراضي-نظام حاکم بر حقوق کاربردي آب-مجموعه تحليلي و تفسيري مقررات اراضي داخل محدوده قانوني شهرها-نکات کليدي و کاربردي مقررات و فرهنگ آپارتمان نشيني-مقررات اراضي خارج از محدوده شهرها(جلد اول-بررسي و تحليل قراردادهاي پيش فروش و مشارکت ساختمان-مقررات اراضي خارج از محدوده شهرها (جلد دوم-نمونه اسناد رسمي توضيحي مدرن (املاک،اراضي،آب) جلد اول-نمونه اسناد رسمي توضيحي مدرن جلد دوم-حقوق کاربردي تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي،املاک و ساختمان هاي فاقد سند رسمي-حقوق کاربردي نسق،حق زارعانه، حق ريشه، کارافه،اراضي و املاک و باغات ،رويه قضايي-حقوق کاربردي شرايط عمومي،خصوصي و مکاتبات پيمان در مقررات و رويه قضايي
قسمت های اختصاصی و قسمت های مشترک آپارتمان
تاریخ انتشار : 23-07-1392

قسمت های اختصاصی و قسمت های مشترک آپارتمان

    گاهی بین ساکنین آپارتمان این اختلاف پیش می آید که چه قسمت هایی از ساختمان برای استفاده عموم است و چه قسمت هایی مختص واحدی مشخص. قانون تملک آپارتمان ها در نخستین مواد خود به این موضوع پرداخته است. به موجب ماده یک مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل ۲ قسمت است : مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.
     قسمت های مشترک آپارتمان بخش هایی از آن است که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد. به عبارت دیگر حق استفاده از این قسمت ها منحصر به یک یا چند واحد مخصوص نیست و به کلیه ساکنین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. همه قسمت های یک آپارتمان جزو قسمت های مشترک است مگر آنکه در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی شده باشد و یا اینکه طبق عرف و عادت محل آن قسمت متعلق به واحدی خاص باشد.

     آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها برای جلوگیری از اختلاف در تعیین قسمت های مشترک این قسمت ها را نام برده است که عبارتند از:
الف) زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب) تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
پ) اسکلت ساختمان.
ث) درها، پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن اختصاصی، شیرهای آتش نشانی ، آسانسور و محل آن ،محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
ج)بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح) نمای خارجی ساختمان.
خ) محوطه ساختمان، باغ ها و پارکها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است .


     موارد فوق قسمت های مشترک آپارتمان است که در مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هر چند که در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمت ها عبور کند. همه مالکین یا استفاده کنندگانی که نماینده مالک هستند مانند مستأجرین حق استفاده از این قسمت ها را دارا هستند و هیچ کس نمی تواند از استفاده آنها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد، ممانعت نماید.
     گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است، مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالکین. هزینه هایی که برای حفظ، نگهداری، نظافت و تعمیر قسمت های مشترک آپارتمان مصرف می شود به ترتیبی که در قسمت های بعدی خواهیم آورد، تقسیم می شود و حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت های مشترک استفاده نمی کند باز هم باید هزینه های مربوط به آن قسمت را بپردازد (ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها اصلاحی ۱۳۷۶) بنابراین اعتراض طبقه همکف مبنی بر اینکه علیرغم عدم استفاده از آسانسور شارژ آن و یا هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می شود، قابل پذیرش نیست. زیرا آسانسور جزو قسمت های مشترک آپارتمان است و هزینه های آن متوجه همه ساکنین است ولو اینکه هرگز از آن قسمت مشترک استفاده ای نکنند.

شیوه اداره آپارتمان


     اگر در اداره ساختمان شما نظم و ترتیبی وجود ندارد اولین اقدام شما برای سامان دادن به اداره آپارتمان این است که با سایر مالکین یا استفاده کنند گان دور هم جمع شوید و در مورد حل مشکلات ساختمان چاره اندیشی کنید. خیلی سخت نگیرید، منظور یک جلسه رسمی و خشک اداری نیست و در آپارتمان های کوچک ممکن است ضمن دید و بازدید ها و مهمانی ها انجام شود، البته در مجتمع های بزرگ آپارتمانی تشریفات اداری آن، از قبیل ارسال دعوتنامه مکتوب با پست سفارشی، اغلب رعایت می شود.


     قانون به جلسه که مالکان و استفاده کنندگان برای اداره آپارتمان تشکیل می دهند، «مجمع عمومی» می گوید. طبق ماده ۵ آئین نامه قانون تملک آپارتمانها، در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، «مجمع عمومی» باید تشکیل شود. برای اینکه جلسه مجمع عمومی رسمیت داشته باشد و تصمیمات آن قابل اجرا باشد، باید مالکینی که بیش از نصف مساحت کل قسمت های اختصاصی را در اختیار دارند یا نمایندگان آنها، در آن حضور داشته باشند. اما اگر مشکل شما این باشد که ساکنین دیگر واحدها به این گونه جلسات بی توجه هستند و در آن شرکت نمی کنند، قانون راه حلی برای آن معین کرده است . در صورتی که نتوانستید اکثریت را دور هم جمع کنید، تلاشتان را رها نکنید، جلسه را پانزده روز به عقب بیاندازید و مجدداً از همه واحدها برای شرکت در آن دعوت کنید، اگر در جلسه دوم هم تعداد کافی حاصل نشد سماجت به خرج بدهید و با دعوت مجدد جلسه سوم را پانزده روز بعد برگزار کنید. این جلسه با هر تعداد از حاضرین رسمیت خواهد داشت و تصمیمات آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می کند. -تبصره ماده ۸ آئین نامه اجرایی-
 

     اصل بر این است که در جلسه مجمع عمومی، مالکین آپارتمانها شرکت کنند اما مالک می تواند به جای خود نماینده ای معرفی کند. اغلب معمول است که مستأ جر به نمایندگی از مالک در جلسه شرکت می کند. اگر چند نفر مالک یک واحد آپارتمانی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در جلسه مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند.
     در نخستین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی برای اداره جلسه انتخاب می شود. سپس از طریق رأی گیری مدیر یا مدیرانی برای اداره امور ساختمان تعیین می شود.

 
     از جمله دیگر اختیارات مجمع عمومی اتخاذ تصمیمات کلی در مورد اداره امور ساختمان و همچنین تصویب گزارش مربوط به درآمدها و هزینه های سالانه است. تمامی تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت جلسه ای درج شود تا بعداً قابل مراجعه و استناد باشد. این صورت جلسه نزد مدیر ساختمان نگهداری می شود. تصمیمات مجمع عمومی در صورت رعایت شرایط ذکر شده طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها برای کلیه شرکا الزام آور است. برای اینکه غایبین جلسه ادعا نکنند که از تصمیمات مجمع عمومی بی اطلاع بوده اند، این تصمیمات ظرف مدت ۱۰ روز توسط مدیر ساختمان به اطلاع شرکای غایب می رسد.


     بسیاری از مشکلات ساختمان را می توان از طریق همین جلسات حل نمود. به طور مثال در برخی از آپارتمانها بازی بچه ها و سرو و صدای آنها در حیاط آپارتمان مزاحمت هایی را برای ساکنین ایجاد می کند. اگر اقدامات مدیر ساختمان برای رفع این مزاحمت ها مؤثر واقع نشد، مجمع عمومی می تواند برای حل این مشکل چاره اندیشی کند، مثلاً ساعتهای مشخصی برای بازی بچه ها تعیین نماید.
     اما چون تشکیل جلسات مجمع با شرایطی که قانون برای آن تعیین کرده، معمولاً دشوار است، همان طور که گفتیم مدیر یا مدیرانی انتخاب می شود و مسئولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی به او یا آنها واگذار می گردد.

 

اختیارات مدیر ساختمان


     سعی کنید فردی لایق و امین را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب کنید زیرا وظایف و اختیارات مهمی در طول سال برعهده اوست.
یکی از وظایف مدیر، نگهداری حساب های مالی ساختمان و حفظ خزانه (صندوق مالی) است. او باید دفتری برای ثبت درآمدها و هزینه ها داشته باشد و هر ساله این دفتر را به پیوست قبوض و اسناد مربوط را برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی ارائه کند. البته در مجتمع های بزرگ معمولاً برای انجام این وظایف مالی یک خزانه دار تعیین می کند.
وظیفه دیگر مدیر ساختمان که شاید خیلی از افراد از آن بی اطلاع باشند این است که تمام بنا را به صورت یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه کند، سهم هر یک از واحدها از حق بیمه به نسبت مساحت آن واحد به مساحت کل قسمت های اختصاصی خواهد بود، که این مبلغ توسط مدیر از هر واحد اخذ و به بیمه گر پرداخت می شود.
 

     مدیر ساختمان همچنین مکلف است که میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را به وسیله نامه ای به او اطلاع دهد. طبق آخرین ماده آئین نامه اجرایی، به منظور تأمین هزینه های ضروری و فوری، مدیر ساختمان باید وجوهی را به صورت تنخواه گردان به نحوی که مجمع عمومی معین می کند، دریافت کند.
همچنین در کلیه آپارتمانهایی که بیش از ۱۰ واحد داشته باشند، مدیر ساختمان موظف است برای حفظ و نگاهداری و تنظیف قسمت هایی که مورد استفاده عموم است و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربان استخدام کند.


     در برج های آپارتمانی انجام همه امور احتیاج به وقت زیادی دارد. بنابراین مدیر ساختمان باید به صورت تمام وقت به این امور بپردازد و مسلماً حق الزحمه ای ماهانه دریافت می کند، اما در آپارتمان های کوچک که این وظایف محدودتر هستند، بهتر است امتیازاتی برای مدیر توسط مجمع عمومی تعیین شود تا افراد از پذیرش این مسئولیت شانه خالی نکنند. راه حل دیگر برای این مسئولیت گریزی این است که مدیریت ساختمان به صورت گردشی باشد و دیر یا زود همه ساکنین آن را تجربه کنند. البته از لحاظ قانونی لزومی ندارد که مدیر ساختمان جزو مالکین آپارتمان باشد و انتخاب او از سایر افراد خارج آپارتمان بلامانع است. مدت مأموریت مدیر ساختمان ۲ سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند، انتخاب مجدد مدیر نیز ممکن است.

نظر شما

نام * :
پست الكترونيكي * :
وب سایت :
نظر *:
  کد امنیتی را وارد نمایید :
اختصاصي براي مدير سايت ( درصورت انتخاب اين گزينه نظر شما در وب سايت ديده نخواهد شد )
لطفا از ارسال سوالات حقوقي در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقي در این بخش پاسخ داده نمیشود .

دوره‌ی آموزشی حقوق کاربردی اراضی در ایران (مقدماتی)
صفحه اصلي
معرفی کتابها
لوایح دفاعی حقوقی-کیفری-
کتاب قراردادهای مدرن 5
تندیس حقوق ایران
برنامه هفتگي
کلاس تدریس نسق زارعانه
مصاحبه و مقالات
گالری تصاویر
امور موکلین
سايت هاي مرتبط
قبول کلیه دعاوی حقوقی
ادله اثبات دعوی
مشاوره تلفنی
نحوه محاسبه مهریه
سوالات حقوقي كاربران
پيام هاي كاربران
فهرست و عناوین کتاب آپارتمان
آپارتمان نشینی
مقالات کیفری
حکم غیابی و نحوه اعتراض به آن ؛ واخواهی
جرایم سایبری
کارگر و کارفرما
دعاوی شهرداری و ساخت و ساز
نمونه نظریه کارشناسان دادگستری
اراضی و امور ثبتی
حمل و نقل داخلی و بین المللی
کلاهبرداری